A. Bogusz: W tym roku stawiamy na odważne projekty

A. Bogusz: W tym roku stawiamy na odważne projekty

- Core business całej grupy ARBET to działalność deweloperska, a czasy dla deweloperów rzeczywiście są dobre. Co więc innego możemy robić? Iść do przodu! I to właśnie robimy – mówi Andrzej Bogusz, prezes ARBET Investment Group.

- Rok 2019 podobno był dla branży rekordowy. Rzeczywiście jest tak, że deweloperzy nie nadążają za popytem i niemal „śpią na pieniądzach”?

- To dwa różne zjawiska, które na dodatek zupełnie inaczej wyglądają w różnych miastach. Czym innym jest bowiem popyt na mieszkania w Polsce, a czym innym zyski deweloperów. To nie jest do końca tak, że rosnący popyt i rzeczywiście rosnąca podaż szły w parze z zyskami deweloperów. Symptomatyczny był zwłaszcza osławiony rok 2018, który w zbiorowej świadomości całej branży budowlanej został zapamiętany jako wyjątkowo dramatyczny i ciężki ze względu na lawinowo rosnące koszty budów, przede wszystkim ceny materiałów budowlanych i ceny usług. Ten rok odcisnął się niesamowitym piętnem na marżach deweloperów. Takich wzrostów cen kosztów nie dało się po prostu przenieść na ceny mieszkań. Zdolność kredytowa potencjalnych nabywców nie nadążyłaby za wzrostem tych cen. Efekt był taki, że w roku 2019 wielu deweloperów na rynkach miast średnich czy małych lizało rany po roku 2018. Do tego należy dołożyć problemy z rosnącymi bardzo mocno cenami gruntów. Zasoby się wyczerpują, a tych atrakcyjnych gruntów jest po prostu jak na lekarstwo. To wszystko sprawia, że sytuacja nie wygląda aż tak różowo, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. W dużych aglomeracjach, jak Warszawa, Wrocław czy Kraków albo modne ostatnio Trójmiasto deweloperzy bez wątpienia mogą być z marż zadowoleni. W miastach średniej wielkości jak Olsztyn, Bydgoszcz, Rzeszów, Białystok czy Lublin sytuacja z marżami wcale tak efektowna już nie jest. W ostatnich dwóch latach sytuacja doprowadziła do tego, że w niektórych przypadkach marże deweloperów w tych miastach spadły do liczb jednocyfrowych. A w branży deweloperskiej taka marża to biznes na pograniczu ryzyka. Efektem tego były problemu kilku stabilnych, wydawałoby się podmiotów, jak choćby obecny również na rynku olsztyńskim Polnord.

- Na razie jednak graczy na rynku przybywa. Można odnieść wrażenie, że każdy przedsiębiorca z finansową górką chce się dziś bawić w dewelopera.

- Tak, ale to już specyfika biznesu. To naturalne, że informacje o pojawieniu się koniunktury i możliwości zarobienia w pewnych obszarach rozchodzą się bardzo szybko. A kiedy na dany temat mówi się już nawet w autobusach, wtedy za temat biorą się niemal wszyscy. Podobnie było jeszcze niedawno z rynkami kapitałowymi. Pamiętam przypadek Banku Śląskiego sprzed lat. Ludzie ustawiali się w kolejki po zakup akcji, nie do końca wiedząc tak naprawdę… czym w ogóle są akcje. Podobnie jest teraz z deweloperką. Niestety, nie ma w Polsce przepisów, które w jakiś sposób regulowałyby dostęp do tego typu działalności. Ja mając 25 lat doświadczenia w branży uważam to za złe. Podmioty, które zajmują się rynkiem nieruchomości powinny moim zdaniem dysponować pewnym kapitałem i jakieś regulacje są moim zdaniem niezbędne. W przeciwnym wypadku rodzi się spekulacja, a firmy, które żyją z danego zajęcia od lat dostają rykoszetem i pokutują za spekulację  i nierzetelność innych.

- ARBET na tle deweloperów tymczasowych wyróżnia przede wszystkim skala działań. Pięć inwestycji realizowanych jednocześnie to imponujący wynik. Czy z przebiegu każdej z tych inwestycji jest Pan zadowolony?

- Liczba tych inwestycji to efekt przynajmniej dwóch kwestii. Pierwsza sprawa to to, co daje przewagę konkurencyjną Grupie ARBET na rynku, czyli zasoby gruntów. Nasz bank ziemi pozwala nam na długoterminowe planowanie i jesteśmy pod tym względem wyjątkiem w regionie. Inni deweloperzy też mają po kilka lokalizacji, ale to jednorazowe projekty. A to już różnica: „bank ziemi” na tu i teraz, a „bank ziemi” na długofalowe planowanie. Korzystamy z tego atutu i z tej przewagi konkurencyjnej świadomie, a teraz odczuwamy tego efekty. Na plus oczywiście. To dzięki temu możemy mieć ofertę dosyć szeroką i różnorodną.

Poza bankiem ziemi, znaczenie ma liczba lokali w ofercie. Szerszą ofertą po prostu łatwiej przyciągamy klienta. W naszym przypadku te dwa elementy się uzupełniają. I tej strategii bronią wyniki. O 2019 roku możemy mówić tylko pozytywnie. Zarówno jeśli chodzi o liczbę sprzedanych mieszkań, jak i o przychody firmy, był to rok rekordowy.

- Lepszy nawet niż rok 2008, czyli szczyt poprzedniego mieszkaniowego boomu?

- Tak, zdecydowanie. Podobnie jeśli chodzi o statystyczną wartość pojedynczej transakcji. To statystyka, która też pozwala wyciągnąć pewne wnioski i są to wnioski pozytywne. Ważne jest również to, że z kolei w stosunku do minionego roku 2018 udało nam się poprawić też marże. I to również jeśli chodzi o rynek powszechny, który jest pod tym względem najtrudniejszy.

Proszę zauważyć, że wynikami najchętniej chwalą się deweloperzy z kilku największych miast w Polsce. Nic dziwnego, bo tam operuje się na zupełnie innych marżach. I nie chodzi mi wcale o porównanie do małych miejscowości, ale właśnie do miast typu nasz Olsztyn. Średnie miasta rządzą się po prostu innymi prawami. Oczywiście nie narzekam, ale mieszkań na Osiedlu Leśna, choćby nie wiem co, nie sprzedam za 14 tysięcy za metr, choć w innych miastach byłoby to możliwe, bo taka jest realna obecnie wartość tych lokali w takiej lokalizacji. My proponujemy je za niespełna 8 tysięcy i musimy to zaakceptować. Nie ma u nas aż takiego potencjału jak w kilku największych miastach w kraju. Takie są realia rynku, na którym funkcjonujemy.

Choć  muszę podkreślić, że z Leśnej jesteśmy dumni. Najbardziej cieszy nas to, że nie musimy opowiadać o tym, że jest to rynek premium. Większość spotkań z klientami zaczyna się lub kończy właśnie na Leśnej. Oczywiście nie każdy zakup Leśnej dotyczy, ale niemal każdy, choćby przez chwilę, jest tą lokalizacją zainteresowany.

- Leśna, Bartąg i Sterowce to projekty długofalowe, realizowane w kilku etapach. Z perspektywy dewelopera chyba bezpieczniejsze. Sporo satysfakcji musiało Panu dać wobec tego powodzenie projektów „jednorazowych”, czyli Zespołu Mieszkaniowego Żołnierska i Luna House w samym centrum olsztyńskich Jarot. To dwa projekty nieco bardziej ryzykowne, a już dziś można powiedzieć, że rynek odebrał je rewelacyjnie.

- Nie oceniałbym tych projektów jako ryzykownych. To były przemyślane ruchy, a projekty „jednorazowe” to jednak gros wszystkich inwestycji w deweloperce. Powód jest prosty: w tych czasach w granicach administracyjnych miast, Olsztyna również, bardzo trudno kupić na tyle dużo ziemi, by planować coś nieco bardziej długoterminowo. Na rynku są głównie działki małe, na których można zmieścić często tylko jeden budynek. I tego się nie uniknie. Takie projekty jak Żołnierska czy Luna House nadal będą w naszej ofercie, bo przecież nie możemy być „obok rynku” i pomijać ofert zakupu mniejszych działek. Te projekty również mają swój wkład w wyniki całościowe, które nas tak cieszą i sprzedawały się bardzo dobrze.

- ARBET nie zwalnia tempa, a rynek jest wciąż nienasycony. Zanosi się na to, że w roku 2020 nudy w branży również nie będzie. Może Pan już ujawnić nieco mocniej tegoroczne plany inwestycyjne?

- Nie chodzi o jakieś nienasycenie czy forsowanie tempa. Core business całej grupy ARBET to działalność deweloperska, a czasy dla deweloperów rzeczywiście są dobre. Co więc innego możemy robić? Iść do przodu! I to właśnie robimy. W tym roku chcemy postawić na odważne projekty. Odbudowujemy również bank ziemi i to jest naczelne zadanie dla zarządu spółki. To ważny moment, dlatego przeglądamy różne oferty i analizujemy. Od czasu do czasu coś kupujemy. Są to również małe nieruchomości, na niewielkie inwestycje.

Jeżeli chodzi o Olsztyn, to liczę na to, że zrealizujemy dwa fajne projekty. Pierwszy to apartamentowiec przy ul. Emilii Plater. Niewielki, powiedziałbym butikowy, w samym centrum miasta. Chcemy tam postawić na wysoki standard i dedykować te apartamenty nieco zamożniejszej części społeczeństwa. Ludziom, którzy cenią prestiż komfort, wygodę i chcą spędzać aktywnie czas wolny.

Drugi projekt, z naszego punktu widzenia równie wartościowy i bardzo ciekawy, to projekt przy alei Warszawskiej. A dokładnie przy skrzyżowaniu Warszawskiej z aleją Obrońców Tobruku. Tam chcemy zrobić projekt inwestycyjny. Jego przeznaczenie wymusza lokalizacja. Nie ma co się oszukiwać, to będzie budynek pod wynajem. Ale też w wyższym standardzie. Taki, który spełni oczekiwania współczesnej młodzieży. Powiem więcej: chcemy zrobić coś, co z obecnej perspektywy będzie wybiegać ponad standardy i oczekiwania współczesnej młodzieży. Chcielibyśmy, aby ten budynek, nawet za kilka lat, był dla studentów opcją nr 1 jeśli chodzi o wynajem. Oczywiście nie będzie to opcja najtańsza, ale uważamy, że jest pewna nisza na taki projekt. Dużo do myślenia dał nam w tej kwestii projekt Warmia Towers. Okazało się bowiem, że zapotrzebowanie na te nieco wyższe standardy jeśli chodzi o rynek wynajmu, jest jednak spore. W przypadku Warszawskiej chcemy tę wiedzę wykorzystać.

Trzecia inwestycja, którą chcemy rozpocząć w tym roku, to inwestycja w Biskupcu. Jesteśmy tam już w końcowej fazie projektowania. Zobaczymy, jak to wyjdzie i sami jesteśmy ciekawi. Zdajemy sobie sprawę, że to zupełnie inny, mniejszy rynek. Ale wydaje się, że ma on spory potencjał. Choćby ze względu na lokowanie się tam dużego biznesu firm produkcyjnych. To dla nas nowe doświadczenie, ale przecież człowiek uczy się całe życie. My również. Każdy rynek jest inny i teraz czas na takie doświadczenie.

 

--- --- ---

 

Wyszukiwarka mieszkań ARBET Investment Group: SPRAWDŹ!

Więcej na temat Osiedla Leśna: TUTAJ.