A. Bogusz: Nieruchomości staną się niczym… kruszce

A. Bogusz: Nieruchomości staną się niczym… kruszce

- Jednym z efektów pandemii będzie mniejsza podaż. Oczekiwanie, że pojawi się wielka pula mieszkań w niezwykle atrakcyjnych cenach, bo deweloperzy nabudują i nie będą wiedzieli co robić, jest irracjonalne – przekonuje Andrzej Bogusz, prezes ARBET Investment Group.

- Branża deweloperska odczuwa już skutki pandemii koronawirusa?

- Jak zawsze w takich przełomowych momentach, tematem dyżurnym są ceny mieszkań. Każdy zastanawia się teraz: „potanieją czy może podrożeją”? I… ja też się nad tym zastanawiam. Gdybym mógł, to taką wiedzę bym od kogoś odkupił. Ale obecnie każdy scenariusz jest nie tylko możliwy, co nawet prawdopodobny.

Co może się wydarzyć? Odłóżmy na chwilę branżę i zastanówmy się, co generalnie wpływa na kształtowanie cen na rynku. Kluczowym elementem są oczywiście relacje pomiędzy podażą i popytem. I teraz przyjrzyjmy się podmiotom z branży deweloperskiej. Nawet tym największym w branży w kraju. Mamy tu huśtawkę nastrojów oraz opinii. Są firmy, które poprawiały wyniki, nawet po ogłoszeniu pandemii, jak również pojedyncze przypadki deweloperów, którzy słabe wyniki całego pierwszego kwartału tłumaczą właśnie koronawirusem. Z raportu jednego z nich wynika, że dużym ciosem był odpływ klientów inwestycyjnych. Gdy to przeczytałem, naszła mnie chwila refleksji. To przecież jednak mniejszość. Większość firm cały pierwszy kwartał uznaje za dobry, a nawet bardzo dobry. My również. Druga sprawa to popyt inwestycyjny, czyli zakupy mieszkań przez osoby, które kupowały nieruchomości i nie miały zamiaru w nich mieszkać, tylko te nieruchomości wynajmować. W tym przypadku z rynku mogli odpłynąć tylko ci, których biznesy w czasie pandemii znacząco i bardzo szybko ucierpiały lub ci, którzy z jakichś względów obawiają się istotnego obniżenia dochodów. Bo przecież potencjalni inwestorzy to nie tylko właściciele firm, ale również dobrze zarabiający menadżerowie. Część z nich mogła się po prostu przestraszyć i zostać z gotówką, nie inwestując jej w nic.

Ale jest i druga strona tego zjawiska, którą wyróżnia inna grupa inwestorów. A mianowicie ci, którzy z kolei w pierwszej kolejności chcą nie tyle zarabiać tu i teraz, co chronić gotówkę przed wpływem inflacji. Zainteresowanie nieruchomościami wśród tej grupy rośnie. I to obserwujemy nawet my, na stosunkowo niedużym rynku olsztyńskim. Czy to sensowne działania? Moim zdaniem jeśli ktoś obawia się inflacji, a ona nastąpi, to poza kruszcami, właśnie nieruchomości są jedną z nielicznych alternatyw dla ochrony zgromadzonego kapitału przed utratą wartości. To słuszne działania.

Czy ta grupa uzupełni odpływ tych, którzy sytuacji się przestraszyli? Tu trzeba byłoby sięgnąć do twardych danych, a tych na razie nie ma. Jest końcówka kwietnia i liczb dalej brakuje. Co wiemy? Wiemy, że w marcu odpłynęły olbrzymie środki z systemu bankowego. Krótko mówiąc wypłaciliśmy – jako Polacy – gotówkę w wysokości prawie 24 mld złotych. Równocześnie jednak depozyty zwiększyły się o podobną kwotę. Ludzie wybierali bowiem środki z funduszy i innych źródeł. Pieniądze zatem krążą i na razie należy to bacznie obserwować. Jedyne, co jest pewne, to dwoistość ruchów inwestorów. W tej fazie za wcześnie, aby coś konkretnego przewidzieć. W deweloperce tym bardziej.

Deweloperka mieszkaniowa ma to do siebie, że istnieje tu przesunięcie o około dwa miesiące. Wynika to z charakteru relacji. Od momentu początkowego zainteresowania ofertą, do momentu podpisania umowy deweloperskiej, mija po prostu około dwóch miesięcy. I właśnie o tyle przesuną się niemal wszystkie zjawiska w naszej branży. Dlatego też pierwszym miesiącem kontrolnym rzeczywistych skutków pandemii będzie kwiecień. A wiarygodnie będzie to można ocenić i stwierdzić dopiero w maju. Ja prognozuję, że najbardziej zaboli nas maj oraz czerwiec. Psychoza strachu i pandemia przerażenia dotkną branżę w tych miesiącach i prawdopodobnie sprzedaż będzie najniższa. Jak niska? Tego nie wiem. W przeciągu ponad 20 lat funkcjonowania przechodziliśmy różne wzrosty i załamania koniunktury, ale każde było jednak trochę inne. Teraz mamy do czynienia z sytuacją nieznaną. Pewne ciekawe zjawiska się jednak pojawiają. Po stronie popytu już teraz jest grupa osób, która próbuje coś ugrać.

- Łowcy okazji?

- Tak. I nie ma w tym nic złego. Taka jest natura człowieka. Nie można kogoś potępiać dlatego, że chce kupić mieszkanie na superwarunkach. To, czy takie okazje będą, zależy od deweloperów, ale wiadomo przecież, że jest to spekulacyjna gra i ktoś na niej wygra, a ktoś inny przegra. Pytanie tylko, czy deweloperzy mogą z cenami ustąpić. Jeżeli jest to pseudodeweloper, który zajął się branżą w ostatnich miesiącach czy latach typowo spekulacyjnie, tylko dlatego, że o budowaniu nieruchomości mówiło się w każdym autobusie, a liczba żurawi w każdym większym mieście nie tylko imponowała, ale wręcz przerażała, to oczywiście tak. Bawiąc się bez inwestowania kapitału własnego, bazując jedynie na sprzedaży, czyli kapitale nabywców, można się teraz rozczarować. Tacy przedsiębiorcy coś muszą jednak zrobić. Być może obniżą ceny, byleby tylko sprzedać? To możliwe. Nie mogą to jednak być obniżki duże, bo wzrost kosztów budowy w postaci wzrostu cen materiałów i wynagrodzeń w budownictwie, sprawił, że ceny mieszkań popularnych w miastach takich jak na przykład Olsztyn, miały ostatnio bardzo małe marże. Spekulacyjny przedsiębiorca, który nazywał się deweloperem będzie teraz próbować sprzedawać poniżej kosztów. Tylko skąd weźmie środki? Oszuka podwykonawców? Nie wiem. Na szczęście nas to nie dotyczy. Boli mnie tylko, że w Polsce wejście na rynek deweloperski nie jest obwarowane żadnymi regułami. Można nie mieć niczego i stać się deweloperem. Ci, za którymi nie stoi kapitał, mogą się teraz zachować bardzo różnie. Inni zrobią to, co już pokazuje nam marzec. Liczba rozpoczętych budów w Polsce zmniejszyła się w marcu o około 20 procent, mimo że wydano o około 10 procent więcej pozwoleń na budowę niż miesiąc wcześniej. O czym to świadczy? O tym, że nie liczą się papiery w garści, tylko logika. To logiczna odpowiedź podaży na ryzyka związane z popytem. To zachowanie racjonalne. Skoro osłabia się popyt, to należy produkować mniej. Dlatego ja jednak obstawiam stabilizacje cen mieszkań przy jednocześnie zmniejszonym popycie. Przez klika kolejnych miesięcy bicia rekordów nie będzie.

- Najbardziej dotyczy to chyba rynku powszechnego.

- Tak, bo znaczenie największe ma popyt generowany przez ludzi kupujących mieszkania na własne cele. Absolutna większość tych transakcji to transakcje finansowane kredytami hipotecznymi. I tu jest wielka niewiadoma. Podniesienie przez banki wymaganego wkładu własnego z dnia na dzień to tylko część skutków, które widzimy. Coraz bardziej wydłużany jest też proces decyzyjny. Widać, że na razie banki najchętniej pieniędzy nie pożyczałyby w ogóle. Nie tylko na mieszkania. W ogóle. Banki skupiają się teraz na oszacowaniu konsekwencji tej sytuacji w kontekście odpisów na te tzw. toksyczne kredyty, czyli zobowiązania, które nie będą spłacane z powodu upadku firm i konsumentów. Banki będą musiały zrobić tzw. rezerwy, których wymaga Komisja Nadzoru Finansowego. Banki zatem myślą o sobie. A rynku nieruchomości bez wsparcia banków nie ma.

Ale na razie odpowiedzią deweloperów na taka sytuację będzie po prostu mniejsza podaż. Już widać, że branża bardzo dobrze odrobiła lekcje z poprzedniego kryzysu. Oczekiwanie, że pojawi się wielka pula mieszkań w niezwykle atrakcyjnych cenach, bo deweloperzy nabudują i nie będą wiedzieli co robić, jest irracjonalne. To nie jest, z całym szacunkiem do tej formy działalności, ciucholand, w którym można zrobić promocję minus pięćdziesiąt czy minus siedemdziesiąt procent i dalej coś zarabiać. Marże są po prostu inne.

Równowaga zostanie więc zachowana, a dzięki temu rynek prędzej czy później jednak się podniesie. Pytanie tylko, jak szybko. Wiele zależy od tego, co jako społeczeństwo zrobimy i jak zareagujemy? Czy maksymalnie szybko spróbujemy odrobić straty i ruszymy z działalnością oraz konsumpcją, czy może zwiesimy głowy i z pewnymi stratami po prostu się pogodzimy ? Moim zdaniem bliższe naturze człowieka jest jednak to pierwsze rozwiązanie.

Mimo to, prognozowanie obecnie wydaje się niezwykle trudne. Fakty są takie, że w naszym przypadku marzec był bardzo dobry pod kątem sprzedaży. I takich deweloperów było wielu. Ci, którzy cierpieli już w marcu, przyczyn powinni chyba szukać gdzieindziej, nie w pandemii.

- Czy plany dotyczące projektów długofalowych i wieloetapowych mogą się teraz zmienić? W przypadku ARBET Investment Group chodzi o Osiedle Bartąg, Osiedle Leśna czy Osiedle Sterowców.

- Po wprowadzeniu rządowych restrykcji największym wyzwaniem, poza zapewnieniem bezpieczeństwa klientom oraz naszym pracownikom, było zachowanie umiaru i rozsądku. Nie chcieliśmy dopuścić przerażenia i trwogi do głosu, a jednocześnie zachować respekt do złożonej i trudnej sytuacji. To wymagało od nas starannej analizy sytuacji na budowach. To jak postępują prace jest przecież kluczowe dla klientów czekających na mieszkania. Mimo początkowego niepokoju, już teraz mogę zapewnić, że liczba żurawi na naszych budowach nie zmniejszyła się i prace postępują terminowo, a w wielu przypadkach jest nawet spora rezerwa czasowa. Wszystkie nasze budowy przebiegają według harmonogramów. Nie zakładamy żadnych przesunięć i wydaje się, że ze wszystkim powinniśmy sobie poradzić. Aby mieć taką pewność, sprawdziliśmy również, czy kontynuowanie budów przy zamrożonym czasowo popycie jest dla nas bezpieczne finansowo. Tu muszę podkreślić z satysfakcją, że wyniki okazały się bardzo pozytywne. To oczywiście konsekwencja kapitału, którym dysponujemy i który nie wziął się  znikąd. Działamy 25 lat, a grubo ponad 95 procent wypracowanego kapitału pozostało w spółkach Grupy. To rzadko spotykane, ale takie decyzje dają nam bezpieczeństwo i pozwalają spokojniej dryfować po wzburzonym morzu. Jak każdy zastanawiamy się jednak, jak będzie kształtować się popyt. Przyznam, że pierwszy tydzień po wprowadzeniu restrykcji był dziwny. W poprzednich tygodniach momentami nie byliśmy już w stanie nadążyć nawet z odbieraniem telefonów, aż nagle okazało się, że telefonów jest zaledwie kilka dziennie. To było ciekawe doświadczenie, które na szczęście trwało niespełna tydzień. Nie zdążyliśmy nawet tej sytuacji przeanalizować. Obecnie aktywność potencjalnych klientów jest już niemal „normalna”.

To, co może wywoływać niepokój, to podaż pieniądza. Banki w oficjalnych komunikatach tego nie potwierdzą, ale prawda jest taka, że w praktyce banki wycofały się z pożyczania pieniędzy. Nieformalne czarne listy branż, którym nie pożycza się pieniędzy są długie. Dużo dłuższe niż zwykle. Taka sytuacja długo jednak nie potrwa, bo kredyty hipoteczne są dla banków kluczowe. Choćby i z tego powodu, że Polacy kredyty hipoteczne spłacają. Dla polskich konsumentów to świętość. My, jako doświadczony deweloper swoją ofertę będziemy dostosowywać do popytu oczywiście. Nie będziemy zaczynać budów tylko dla statystyk. Taka będzie nasza oferta, jaki będzie popyt.

- Rozwój sytuacji na rynku deweloperskim warunkują zatem dalsze ruchy banków?

- To jedna z kluczowych zmiennych. Mimo to, uważam że w skali makro wpompowanie miliardów złotych do systemu bankowego, gospodarce służyć nie będzie. Banki te pieniądze zamrożą, usiądą na nich i wstrzymają strumień przepływu gotówki do momentu, aż same poczują się bezpiecznie. Dużo lepszy pomysł to rozruszanie inwestycji publicznych, o czym na szczęście rząd zaczyna coraz śmielej mówić. Ważne tylko, aby te środki generowane przez inwestycje trafiały do firm rodzimych, które są nieocenione dla gospodarczego ekosystemu danego państwa.

- Pan myśli o nowych inwestycjach? Na ten rok ARBET planował przecież uruchomienie aż trzech nowych budów, a procesy administracyjne zostały zamrożone.

- To teraz istotny problem. Zamrożenie procedur wynikających z Kodeksu Postępowania Administracyjnego sprawia, że nie można uzyskać niemal żadnej decyzji. A wznoszenie budynków w polskiej rzeczywistości opiera się przecież na decyzjach administracyjnych. Istnieją gminy, które robią co mogą, ale pewnych dokumentów uzyskać i tak nie można. Niektóre dokumenty nie mogą po prostu uzyskać klauzuli ostateczności, bo terminy dotyczące procedur odwoławczych są zawieszone. Inwestor nawet mając decyzję na piśmie jest zatem w sytuacji jakby tej decyzji nie dostał. Rząd tę sytuację zauważył i część procedur kilka dni temu odwiesił, ale wciąż nie wiadomo, jak sytuację interpretować. Nadal bardzo wiele będzie zależeć od samych organów, co rzadko kiedy daje dobry efekt. Nadzieja w tym, że rządowy projekt Mieszkanie+ opiera się o ustawę Lex Deweloper i tu pewne kwestie już teraz są porządkowane. To jednak ratunek dla inwestycji z sektora publicznego, na którym inwestycje prywatne skorzystają przy okazji. Na resztę porządków legislacyjnych trzeba jeszcze poczekać. Ale bez odblokowania inwestycji gospodarka runie. Wszyscy mają już dość bezczynności i biernego oczekiwania na gorsze czasy. Polskie firmy chcą pracować.

- Po pandemii na rynku deweloperskim zostaną sami mocni gracze? Nie będzie już spekulantów?

- Spekulacja to wbrew pozorom naturalne zjawisko. Zawsze znajdą się tacy, którzy taką działalność podejmą. Nie prognozowałbym, że branża się z takich zjawisk oczyści. Podobnie jak nie liczyłbym na zmiany mentalne w ludzkości w ogóle. Paradoksalnie obecna pandemia jest zjawiskiem zbyt łagodnym, aby zmienić trwale nasze wieloletnie przecież przyzwyczajenia. A moim zdaniem jednak by się przydało. Poziom buty, arogancji oraz poczucia wyjątkowości osiągnął zenit. Niemal każdy z nas uważa teraz, że może powiedzieć wszystko na każdy temat, nie słuchając przy tym niczego na swój temat.

Rozum w życiu codziennym stał się towarem deficytowym, ale nie uważam, żeby to miało się zmienić. Żyjemy w czasach zmienności, a zmiany będą jeszcze intensywniejsze. A zanim zmieni się mentalność ludzkości, jeszcze trochę czasu upłynie. Na pewno coraz bardziej będzie w cenie umiejętność dostosowywania się do sytuacji. Istotnym zjawiskiem będzie też jeszcze większy postęp technologiczny, digitalizacja oraz automatyzacja procesów. Kto wie, czy nie przełoży się to na jeszcze większe problemy na rynku pracy? Jedno jest pewne: świat trochę inny jednak będzie. Z całą stanowczością można założyć na przykład, że zyskają platformy e-commerce. Zagadką jest dla mnie przyszłość handlu tradycyjnego. Czy po pandemii nastanie jego zmierzch?

- Rynek nieruchomości też tego typu zmiany odczuje?

- Na pewno. Ale trudno stwierdzić jak szybko. Już teraz jednak widzę, że nawet gość o tak konserwatywnym podejściu jeśli chodzi o formę sprzedaży nieruchomości, jak ja, musi zaakceptować nadchodzące zmiany. Mnie wciąż jednak trudno zrozumieć jak można wydać kilkaset tysięcy złotych mając kontakt z nieruchomością wyłącznie w formie wirtualnej. Jeszcze do niedawna było to dla mnie utopią, ale obecnie wiem, że moje poglądy nie mają tu większego znaczenia. Po prostu trzeba się będzie do tego przyzwyczaić.

Co ciekawe, wybiegliśmy co nieco w przyszłość i na początku roku rozpoczęliśmy prace nad nowymi stronami internetowymi, aby były one jeszcze bardziej komfortowe i funkcjonalne dla naszych klientów. Teraz ta kwestia stała się jeszcze ważniejsza niż wydawała się wcześniej. Ułatwienie relacji stronom biznesu to obecnie kluczowa kwestia.

Co jeszcze? Niewykluczone, że zmiany przełożą się też na dużo mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Pierwsze dane z rynku już zdają się takie zmiany zwiastować. Świat będzie trochę inny. Na razie nie ma tylko nauki, która podpowie nam, jak z taką zmiennością żyć. Świat, który znaliśmy był poukładany, przewidywalny, wręcz nudny. Można było tworzyć tabelki i planować. Przed nami czasy, w których wszystko jest prawdopodobne, ale nic pewne. Jak z prognozami pogody.